#Finsubito news – Nel terzo trimestre il potere d’acquisto nel settore immobiliare è diminuito drasticamente e i tassi d’interesse hanno continuato a esercitare pressione sul mercato.

Dopo un periodo di ripresa del mercato, le transazioni immobiliari hanno subito un nuovo rallentamento nel terzo trimestre del 2026. Il numero di case vendute è diminuito in molte aree, soprattutto nei segmenti degli appartamenti e dei terreni edificabili.

Sebbene i prezzi di vendita rimangano elevati, l’aumento dei costi dei prestiti sta costringendo sia gli acquirenti di case che gli investitori a riflettere attentamente prima di procedere all’acquisto.

I recenti report di mercato indicano che la liquidità del settore immobiliare è sotto pressione da più fronti. L’offerta di nuove unità è diminuita, ma i volumi delle transazioni non sono aumentati, a testimonianza della crescente cautela degli acquirenti.

Il consumo di immobili è crollato, esercitando una pressione significativa su appartamenti e terreni edificabili.

Nel terzo trimestre del 2026, il mercato nazionale delle abitazioni primarie ha registrato circa 6.368 unità vendute, con un calo del 36% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. L’offerta di nuove unità ha raggiunto circa 12.357 unità, in calo del 40% rispetto al trimestre precedente e del 54% rispetto allo stesso periodo del 2025.

Complessivamente, nei primi nove mesi dell’anno, il numero di unità abitative primarie assorbite ha raggiunto circa 32.469, con una diminuzione del 16% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Il tasso di assorbimento nel Nord si è attestato generalmente tra il 30% e il 35%, mentre nel Sud si è aggirato intorno al 35-40%, in entrambi i casi in calo di circa 10 punti percentuali rispetto all’anno precedente.

Questo sviluppo dimostra che le difficoltà del mercato non derivano solo dalla mancanza di nuova offerta. Anche con un minor numero di prodotti immessi sul mercato, i consumi rimangono deboli poiché gli acquirenti diventano sempre più cauti riguardo ai prezzi e ai costi di finanziamento.

Nei tre principali mercati di Hanoi , Ho Chi Minh City e Da Nang, anche il tasso di assorbimento degli appartamenti di nuova costruzione è diminuito simultaneamente. Hanoi ha registrato un tasso di assorbimento di circa il 31%, Ho Chi Minh City ha raggiunto il 28% e Da Nang circa il 20% dell’offerta totale di immobili in vendita, con una diminuzione di 7-10 punti percentuali rispetto al secondo trimestre del 2026.

Anche il segmento delle case unifamiliari non è immune a questa tendenza, con tassi di assorbimento nei principali mercati che si attestano solo tra il 15% e il 25%, ovvero dai 4 ai 10 punti percentuali in meno rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso.

In particolare, a Ho Chi Minh City e nelle aree circostanti, tra cui Dong Nai e Tay Ninh, la domanda di appartamenti e terreni edificabili è diminuita in modo più marcato rispetto alla media generale.

Nel terzo trimestre, l’offerta di appartamenti di prima scelta nella zona ha raggiunto circa 13.215 unità, con una diminuzione del 31% rispetto al trimestre precedente. Le vendite si sono attestate a sole 3.471 unità circa, con un calo significativo del 66%. Ho Chi Minh City ha continuato a rappresentare la maggior parte dell’offerta, con una quota pari a circa il 94% dell’intera area oggetto dell’indagine.

Nel segmento dei terreni edificabili, l’offerta primaria ha raggiunto circa 8.324 lotti, ma ne sono stati venduti solo 119, con una diminuzione del 66% rispetto al trimestre precedente. Nel segmento delle villette a schiera e delle ville, sono state vendute circa 746 unità, con una diminuzione del 27%.

Le cifre sopra riportate riflettono i consumi nel mercato primario, ovvero i prodotti offerti in vendita da costruttori o distributori, e non rappresentano tutte le transazioni immobiliari del mercato.

Tuttavia, il fatto che molti segmenti abbiano registrato cali significativi indica un chiaro indebolimento del potere d’acquisto, soprattutto per i prodotti di alto valore o per quelli che dipendono fortemente dai prestiti bancari.

I tassi di interesse del 13-15% annuo stanno rendendo esitanti gli acquirenti di case.

Uno dei motivi del rallentamento delle transazioni immobiliari è il persistente costo elevato dei prestiti per l’acquisto di una casa.

Nel terzo trimestre del 2026, i tassi di interesse fissi per i mutui immobiliari per i primi 12 mesi si aggiravano generalmente tra l’8,5% e l’11,5% annuo. Dopo il periodo agevolato, i tassi di interesse variabili potevano salire al 13-15% annuo, a seconda della banca e delle condizioni del contratto di mutuo.

Questo tasso di interesse esercita una pressione significativa su coloro che devono contrarre un mutuo per una parte consistente del valore della propria casa, soprattutto sulle giovani famiglie con redditi medi che non hanno accumulato molto capitale proprio.

Ad esempio, con un mutuo di 2 miliardi di VND, se calcolato semplicemente sul saldo residuo prima della riduzione, l’interesse al 9% annuo equivale a circa 15 milioni di VND al mese. Quando il tasso di interesse aumenta al 14% annuo, l’interesse corrispondente sarebbe di circa 23,3 milioni di VND al mese, ovvero circa 8,3 milioni di VND in più. Questa è solo una cifra esemplificativa per quanto riguarda gli interessi, che non include il capitale da rimborsare e non tiene conto dell’effetto della riduzione del saldo residuo.

Questa disparità è sufficiente a far riconsiderare a molte famiglie i propri progetti di acquisto di una casa, soprattutto quando il reddito non aumenta in proporzione alle spese di mantenimento e agli obblighi finanziari.

Per gli investitori che utilizzano la leva finanziaria, la pressione è ancora maggiore. Quando il mercato è illiquido, rivendere l’immobile per recuperare il capitale diventa difficile, mentre gli interessi bancari continuano ad accumularsi mensilmente.

Anche per chi ha un reale bisogno di un’abitazione, la decisione di acquistare una casa viene spesso rimandata a causa della mentalità di aspettare che i tassi di interesse si stabilizzino o che i prezzi si adeguino a un livello compatibile con le proprie possibilità finanziarie.

A fronte di un indebolimento della domanda dei consumatori, molti costruttori continuano ad attuare programmi di sconti, piani di pagamento dilazionati e agevolazioni sui tassi di interesse durante il periodo iniziale. Queste politiche contribuiscono ad alleviare la pressione finanziaria immediata, ma gli acquirenti devono comunque tenere conto dei propri obblighi di pagamento al termine del periodo promozionale.

In particolare, i pacchetti di sostegno ai tassi d’interesse offrono vantaggi reali solo quando il costo totale dell’acquisto di una casa è in linea con la sostenibilità a lungo termine del mutuo. Un appartamento con rate senza interessi per il primo o i primi due anni può comunque creare notevoli difficoltà se, negli anni successivi, il mutuo passa a un tasso d’interesse variabile elevato.

I prezzi delle case stanno iniziando ad adeguarsi; il mercato si riprenderà entro la fine dell’anno?

L’indebolimento del potere d’acquisto sta costringendo alcuni costruttori a modificare le proprie strategie di vendita e le aspettative sui prezzi.

Nel terzo trimestre del 2026, diversi progetti lanciati per la prima volta hanno registrato prezzi richiesti inferiori di circa il 5-20% rispetto alla media regionale o ai prezzi precedentemente previsti. Nel Sud, l’adeguamento più comune è stato di circa il 5-10%, mentre alcuni progetti nel Nord hanno subito fluttuazioni di prezzo maggiori.

Tuttavia, non si tratta di una tendenza al ribasso uniforme in tutto il mercato. I progetti nelle fasi successive potrebbero mantenere o aumentare leggermente i prezzi a causa dei costi delle materie prime, della posizione geografica e dello stato di avanzamento dello sviluppo del progetto.

Nel mercato secondario, la pressione di vendita si fa sempre più evidente. I prezzi di rivendita degli appartamenti a Ho Chi Minh City e nelle aree circostanti sono generalmente diminuiti di circa il 4-7% rispetto al trimestre precedente, soprattutto nelle transazioni in cui i venditori si trovavano in difficoltà finanziarie. I prezzi dei terreni sul mercato secondario sono diminuiti in media di circa il 2%, mentre anche alcuni segmenti di villette a schiera e ville hanno registrato cali significativi.

La differenza tra i prezzi primari e quelli secondari indica un mercato polarizzato. I proprietari non sotto pressione a causa dei debiti tendono a mantenere i propri beni, mentre coloro che necessitano di recuperare rapidamente il capitale investito potrebbero accettare prezzi inferiori pur di trovare acquirenti.

Con l’inizio del quarto trimestre del 2026, si prevede un nuovo aumento dell’offerta abitativa. Si stima che a livello nazionale verranno lanciate circa 30.300 unità abitative, provenienti da oltre 30 progetti, il che intensificherà la concorrenza tra i costruttori.

Nella sola città di Ho Chi Minh e nelle aree circostanti, si prevede che l’offerta di nuovi appartamenti in vendita raggiungerà circa 7.000-10.000 unità, concentrate nelle zone orientali e meridionali della città e nell’ex area di Binh Duong.

Nonostante il miglioramento dell’offerta, la ripresa del potere d’acquisto dipende ancora in larga misura dall’andamento dei tassi di interesse e dei prezzi di vendita effettivi.

Secondo lo scenario più ottimistico elaborato dagli istituti di ricerca, se i tassi di interesse variabili si mantenessero intorno al 12% annuo e i prezzi di vendita di base restassero stabili, il tasso di assorbimento del mercato immobiliare potrebbe raggiungere circa il 30-35%. Al contrario, se i tassi di interesse continuassero a superare il 14% annuo, il tasso di assorbimento rischierebbe di scendere al di sotto del 20%, creando al contempo ulteriori pressioni per adeguamenti dei prezzi.

Nel complesso, il mercato immobiliare sta entrando in una fase in cui gli acquirenti hanno più scelta, ma stanno diventando più cauti nelle loro decisioni di investimento. I progetti con uno status legale chiaro, prezzi commisurati ai livelli di reddito, avanzamento dei lavori garantito e politiche di pagamento trasparenti dovrebbero avere un vantaggio nell’attrarre clienti.

Per chi acquista una casa, il fattore chiave non è solo il prezzo o l’offerta iniziale, ma anche la capacità di onorare gli obblighi di rimborso per molti anni. Dati gli alti tassi di interesse e la mancanza di una chiara ripresa della liquidità, bilanciare le finanze e limitare l’eccessivo indebitamento rimane di fondamentale importanza.

Il mercato immobiliare potrebbe risultare più dinamico nell’ultimo trimestre dell’anno grazie alla nuova offerta, ma una ripresa sostenibile dipenderà da un reale potere d’acquisto, piuttosto che da semplici programmi di stimolo a breve termine.