quando il venditore deve rimborsare

Obbligazioni condominiali e cambio di proprietario: quando il venditore deve garantire l’acquirente per debiti “storici”? Per approfondire la materia consigliamo il volume I contratti di compravendita immobiliare, disponibile su Shop Maggioli o su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.
riferimenti normativi: art. 63 disp. att. c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 6331 del 25/02/2022

1. Compra casa, poi emerge un debito condominiale da 21.500 euro

L’attore acquistava nel 2013 un appartamento da due coniugi. Nel contratto di compravendita, all’art. 4, la parte venditrice dichiarava che “non vi sono giudizi civili e/o penali e/o amministrativi pendenti nei confronti del condominio” e si obbligava a “manlevare e garantire la parte acquirente da ogni e/o qualsiasi esborso di carattere economico” qualora fossero emersi giudizi non conosciuti.
Per anni la situazione rimaneva tranquilla, finché nel dicembre 2018 l’attore veniva a conoscenza dell’esistenza di un giudizio lavoristico pendente contro il condominio, relativo alle prestazioni della portiera rese tra il 1970 e il 1998. La Corte d’Appello aveva già condannato il condominio al pagamento di € 127.993,23, condanna poi divenuta definitiva con ordinanza della Cassazione.
Dai conteggi trasmessi, la quota imputabile all’acquirente risultava pari a € 26.132,00. L’attore inviava ai venditori due raccomandate (24/02/2021 e 18/05/2022) chiedendo la manleva prevista dal contratto, ma non riceveva alcuna risposta.
Per evitare ulteriori aggravi, l’attore raggiungeva nel 2022 un accordo transattivo con gli eredi della portiera, versando € 21.500,00. Persistendo il silenzio dei venditori, si vedeva costretto ad adire il Tribunale.
I convenuti eccepivano l’improcedibilità per mancata mediazione e sostenevano di non essere responsabili, poiché le prestazioni della portiera erano anteriori al loro acquisto del 2005. Chiedevano quindi di chiamare in causa la loro dante causa, proprietaria dell’immobile nel periodo 1970‑1998.
La terza chiamata contestava la legittimazione passiva e invocava la prescrizione, sostenendo inoltre che la garanzia del 2005 riguardasse solo pesi reali e non obbligazioni condominiali pregresse. Per approfondire la materia consigliamo il volume I contratti di compravendita immobiliare, disponibile su Shop Maggioli o su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. La clausola di manleva copre anche i debiti anteriori all’acquisto?

Una clausola di manleva, ampia e priva di limiti temporali, contenuta nel contratto di vendita può obbligare i venditori a garantire l’acquirente anche per debiti condominiali risalenti a molti anni prima del loro acquisto?

3. Garanzia senza limiti temporali: i venditori devono rimborsare l’acquirente

Il Tribunale ha accolto integralmente la domanda dell’attore.
Secondo il giudice campano la clausola di garanzia contenuta nell’atto del 2013 ha previsto un obbligo di manleva “senza alcuna limitazione temporale”, riferito a “ogni e/o qualsiasi esborso di carattere economico”. Pertanto, i venditori hanno assunto volontariamente la responsabilità di coprire anche obbligazioni maturate prima del loro acquisto del 2005.
Il giudice ha accertato l’inadempimento dei convenuti e li ha condannati a rimborsare all’attore € 21.500,00 oltre interessi.
Quanto alla chiamata in causa, il Tribunale ha riconosciuto che il debito condominiale era nato da prestazioni rese tra il 1970 e il 1998, periodo in cui la terza chiamata (dante causa dei due coniugi) era proprietaria dell’immobile. Applicando il principio di ambulatorietà passiva, il giudice ha affermato che l’obbligazione condominiale sorge al momento dell’erogazione del servizio, indipendentemente dal successivo accertamento giudiziale.
Di conseguenza, la terza chiamata è stata condannata a rivalere i due coniugi di tutte le somme che essi devono corrispondere all’attore.
Infine, il Tribunale ha respinto l’eccezione di prescrizione, chiarendo che il diritto di regresso è sorto solo quando il credito è divenuto certo, liquido ed esigibile, cioè con l’ordinanza della Cassazione.

4. Cambio di proprietario e spese condominiali: chi deve pagare davvero?

L’art. 63 disp. att. c.c., quarto comma, stabilisce che il nuovo proprietario di un’unità immobiliare è tenuto a pagare soltanto le spese condominiali dell’anno di gestione in corso e di quello precedente. L’anno rilevante non coincide con l’anno solare, ma con l’esercizio condominiale deliberato dall’assemblea.
Per individuare quali spese possano essere richieste al nuovo condomino, non assume alcun valore il momento in cui la voce viene inserita nel bilancio: ciò che conta è quando l’obbligazione nasce realmente.
Per le spese straordinarie, l’obbligazione nasce con la delibera assembleare che approva l’intervento. La delibera ha natura costitutiva e diventa immediatamente vincolante per tutti i condomini, indipendentemente dal momento in cui la spesa verrà materialmente sostenuta o imputata nel rendiconto (Cass. civ., sez. II, 28/03/2025, n. 8255).
Per le spese ordinarie, la giurisprudenza ha chiarito che l’obbligo contributivo sorge nel momento in cui si realizza l’attività gestionale: interventi di manutenzione, opere di conservazione, servizi comuni, prestazioni dei fornitori. È l’erogazione del servizio a far nascere il debito, non la sua successiva contabilizzazione (Trib. Pescara 26 febbraio 2024, n. 346). In quest’ottica è stato affermato che per le spese necessarie per la prestazione di un servizio dell’interesse comune, quale quello di portierato, la nascita dell’obbligazione contributiva in capo al condomino coincide con l’erogazione effettiva del servizio. Con la conseguenza che l’obbligo grava su chi è titolare dell’immobile al momento della prestazione del portiere (Cass. civ., sez. II, 25/02/2022, n.6331).
Questo esclude da un lato che l’obbligo in questione sia collegato alla pronuncia di una sentenza giuslavoristica e, dall’altro, che possa avere rilevanza la delibera assembleare di ripartizione della spesa.
In ogni caso, la detta norma tutela il credito del condominio prevedendo una responsabilità solidale dell’acquirente limitata ai contributi dell’anno di gestione in corso e di quello precedente.
Si tratta, però, di una solidarietà operante solo nei rapporti esterni tra condominio e proprietari che si succedono nel tempo, e non incide in modo definitivo sull’imputazione del debito nei rapporti interni tra alienante e acquirente.
Gli accordi tra alienante e acquirente possono prevedere una diversa ripartizione interna delle spese, anche ampliando o restringendo la responsabilità dell’uno o dell’altro. Tuttavia, tali pattuizioni hanno efficacia solo tra le parti e non sono opponibili al condominio.

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