Attenzione agli accordi edilizi richiamati nell’atto di compravendita di un fondo: essi hanno natura pubblicistica e non sono soggetti a prescrizione. Lo sottolinea il Consiglio di Stato (Sez. IV), nella sentenza n. 6107 del 27 luglio 2026 (testo in calce), che conclude un contenzioso tra la proprietaria acquisita di un terreno e l’amministrazione comunale.
La ricorrente in appello aveva acquistato un terreno edificabile in forza di un atto di compravendita in cui era espressamente richiamata un’impegnativa unilaterale per la cessione gratuita dell’area al comune, assunta nell’ambito del rilascio della concessione edilizia, quale forma di parziale assolvimento degli oneri di urbanizzazione.
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Dopo oltre quarant’anni dalla costituzione del vincolo, durante i quali l’Amministrazione comunale non aveva mai esercitato il diritto alla cessione dell’area, né aveva posto in essere atti idonei ad interrompere il decorso della prescrizione, la ricorrente aveva avanzato istanza di permesso di costruire per realizzare un intervento edilizio sul predetto fondo, convinta che l’impegno assunto dai precedenti proprietari fosse un’obbligazione di natura negoziale, soggetta all’ordinario termine decennale di prescrizione, e che, quindi, in mancanza di qualsiasi atto interruttivo posto in essere dal Comune, il relativo diritto doveva ritenersi definitivamente estinto.
Il comune aveva invece respinto l’istanza, facendo riferimento al suddetto obbligo di cessione e al proprio Piano degli Interventi urbanistici, che destinava parte dell’area a verde pubblico attrezzato, destinazione incompatibile con la realizzazione dell’intervento edilizio richiesto, evidenziando inoltre che tale atto di pianificazione non era stato impugnato dalla ricorrente. Il provvedimento di diniego veniva impugnato, in quanto ritenuto illegittimo, innanzi al Tribunale amministrativo regionale, al quale si chiedeva anche di accertare l’intervenuta prescrizione del diritto dell’Amministrazione comunale ad ottenere la cessione gratuita dell’area. il Tar respingeva il ricorso, sostenendo che l’atto unilaterale d’obbligo non poteva essere qualificato come un mero negozio di diritto privato, e che l’obbligo di cessione fosse stato assunto nell’ambito del procedimento di rilascio della concessione edilizia, quale modalità di adempimento degli oneri di urbanizzazione, sicché esso partecipava della natura pubblicistica del titolo edilizio cui accedeva.
Nell’appello per la riforma di tale sentenza, la ricorrente valorizzava, a sostegno della propria tesi, l’orientamento giurisprudenziale secondo cui, anche nell’ambito delle convenzioni urbanistiche, l’obbligo di cessione permane dopo la scadenza della convenzione, ma il relativo diritto deve essere esercitato entro il termine ordinario di prescrizione decorrente dal momento in cui esso diviene esigibile. Il Consiglio di Stato non ha ritenuto fondato tale motivo in quanto l’atto unilaterale d’obbligo conserva una natura sostanzialmente pubblicistica poiché costituisce elemento strutturale e imprescindibile della legittimità dell’intervento edilizio. Esso si inserisce, infatti, nel procedimento amministrativo volto al rilascio del titolo abilitativo, concorrendo alla realizzazione delle finalità pubblicistiche proprie della pianificazione e della disciplina urbanistica.
Gli obblighi urbanistici assunti con atto unilaterale d’obbligo, in quanto strettamente inerenti al bene e recepiti nel titolo edilizio, hanno, dunque, natura di obbligazioni propter rem e si trasferiscono automaticamente agli aventi causa del soggetto che li ha originariamente assunti. Ne consegue che il successivo acquirente dell’immobile resta tenuto all’adempimento degli obblighi di cessione o asservimento delle aree a standard, indipendentemente dalla sua partecipazione all’atto originario.
In sostanza, gli obblighi assunti mediante atto unilaterale d’obbligo accessivo al titolo edilizio, aventi ad oggetto la cessione o l’asservimento ad uso pubblico di aree destinate a standard urbanistici, non sono soggetti alla prescrizione decennale, che può operare esclusivamente con riferimento alle obbligazioni aventi contenuto meramente patrimoniale, quali gli oneri di urbanizzazione, e non agli obblighi destinati a garantire in modo permanente il perseguimento dell’interesse pubblico urbanistico. Nel caso in esame, l’impegno assunto di cedere gratuitamente al Comune l’area costituisce parte integrante del titolo edilizio e ne rappresenta un presupposto essenziale, essendo stato il rilascio del permesso di costruire espressamente subordinato all’assunzione di tale obbligazione.
Il Consiglio di Stato distingue le obbligazioni in:
a) obbligazioni a contenuto patrimoniale, quali quelle relative al pagamento di contributi o oneri di urbanizzazione, che presentano struttura assimilabile alle obbligazioni di diritto privato e sono soggette al regime ordinario di prescrizione;
b) obbligazioni a contenuto pubblicistico, strettamente connesse all’esercizio della funzione pianificatoria e conformativa del territorio, tra le quali rientrano la cessione delle aree a standard, la realizzazione delle opere di urbanizzazione e la loro successiva acquisizione e gestione da parte del Comune.
Le opere di urbanizzazione sono funzionali alla gestione di servizi pubblici e rientrano nelle attribuzioni istituzionali dell’ente locale territorialmente competente. L’obbligo di acquisizione e gestione delle opere di urbanizzazione non si esaurisce in una utilità patrimoniale per l’ente, ma è finalizzato alla cura dell’interesse pubblico all’ordinato assetto del territorio e alla fruizione delle infrastrutture da parte della collettività. Quindi, mentre le obbligazioni a contenuto patrimoniale hanno natura disponibile, le obbligazioni a contenuto pubblicistico costituiscono diretta proiezione del compito istituzionale del Comune di pianificare, gestire, manutenere e vigilare sulle infrastrutture pubbliche nel territorio di competenza.
La finalità perseguita dall’obbligo di cessione è quella di garantire un ordinato ed omogeneo sviluppo dell’ambito urbanistico interessato dall’intervento edilizio,oltre a costituire il corrispettivo del contributo di costruzione dovuto in relazione al rilascio del titolo edilizio. Da tale stretto nesso funzionale tra titolo edilizio e atto d’obbligo consegue che l’obbligazione di cessione permane in capo all’attuale proprietaria, la quale è subentrata nella posizione giuridica della propria dante causa in forza dell’atto di compravendita.
Gli accordi urbanistici non costituiscono meri contratti di diritto privato, ma strumenti di esercizio mediato del potere pubblico. tali accordi si inseriscono nel procedimento di governo del territorio e sono funzionali al rilascio dei titoli abilitativi edilizi, dei quali integrano e condizionano il contenuto.
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